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ARK是WeWork的“新圈套”吗?
2019-10-08 22:03:38

本文是咱们一位对WeWork感兴趣的读子仲姜盘者,她花了一周时刻,接连采访了WeWork高管、WeWork离任职工、国内联办选手、外媒作者等等,挑选了ARK这个视角先做共享。

文丨吴向越

修改丨李晓丽

来历丨投中网旗下 PropTech研习社

本年五月,彭博商业周刊做了一则封面报导,封面由四张小图组成,别离写着“WeWork.WeLive.WeGrow.WeSpend.”四张WeWork联合创始人Adam Neumann的相片,四张艳丽的笑脸。

彭博商业周刊封面报导

这是一家我从未听过的独角兽企业,文章中描绘的联合创始人的形象令人咂舌。他在采访中运用的满是振作的、有力的用语。

即使软银在新一轮注资中砍了88%,而他说起自己和软银的联络时,用词是“十分、十分、十分、十分活跃”“他们是十分好的人”。他说起WeWork估值高的原因,称是由于它的“精力和灵性”。彭博商业周刊这篇文章还引用了他在一次讲ARK是WeWork的“新圈套”吗?演中的话——“最有力气的词语,是We。”

这篇文章隐含着对纽曼抱负主义和偏执化的戏弄。其间,彭博商业周刊说到的ARK基金引起了我的留意。在这之前,我还没有看到国内有关于ARK基金的详细报导,抱着要验证ARK是不是WeWork新圈套的猎奇心,我开端了这一趟“解谜之路”。

关于ARK的疑团

它的胳膊肘往哪儿拐

在共享我的查询之前,先来聊聊这个疑团自身。

彭博商业周刊的文章中说到,ARK基金由WeWork的母公司We Company和加拿大公司亿万豪剑桥(IvanhoCambridge)一起建立,基金总金额为29亿美元,后者出资10亿美元。基金用途是收买 WeWork行将租借的房产,由于他们信任WeWork的入驻会让房产增值。

但问题是,以独立方法运作的ARK基金,理应对LP担任,一旦在生意过程中将房子低于市价租给WeWork,那么ARK的商业逻辑是否建立?LP出了钱,本该帮他挣钱的GP却把房子租给了自己的母公司,它会站在哪一边?

我去问这篇文章的作者EllenHuet,ARK是圈套吗?她答复我说,她不以为是圈套,但以为有利益冲突的风险。

关于这个疑团,我问了国内联合工作品牌星库空间创始人白羽,他为我解说了这个疑团背面的根本逻辑:“作为业主,租金越高越好,作为租户,租金越低越好,这两个人物不或许一起建立。假如它要讲一个基金的故事,它自己出高价,基金算账很美观,就讲基金办理人的故事,但它会没有什么估值。反之假如站在业主的人物,很低的价格租给自己,二房东形式会收益,有利于估值,但不利于基金的出资人。所以不能一起扮演两个人物。”

我依然困惑:“那它为ARK是WeWork的“新圈套”吗?什么建立呢?”

“它没有建立呀,它只能叫发作,没有叫建立,那么多公司都死掉了,没死之前,咱们能说它建立吗?假如它建立的话,为什么还那么多亏本呢?WeWork假设了一个状况,便是它溢价比谁都高。它讲了一个并不建立的故事。”白羽的观念比较明显,他不太认可WeWork之下的ARK基金逻辑。

九月以来,我在彭博上不断看到关于WeWork的报导,它的估值一路从 470亿美元跌落到120亿乃至100亿美元,然后便是外界关于它商业形式和办理方法的无止尽批判。

我愈加猎奇WeWork到底有哪些风险?彭博的一篇文章中说到:相关人士泄漏孙正义不肯按原方案出资,是不想在一家地产公司上担风险。那WeWork估值猛跌,会不会跟它的地产基金有关?那个姓名很张扬的 ARK基金(姓名意指解救世人之方舟)现在怎样样了呢?

WeWork看到房东比运营挣钱

招股书发表的数据显现,WeWork不挣钱。它供给免费的啤酒、咖啡、柠檬水,24小时敞开,雇佣多出所需的清洁人员,桌面随时是洁净的,架子上有满足的洁净杯子能够用。在我国,社区司理们说一口规范、流利的英语,远超大学生平均水平ARK是WeWork的“新圈套”吗?。WeWork地点的地段往往是富贵的商业中心,很契合外企的喜爱,价格天然也比价高。

如此奢华的装备,以至于人们看到它常会质疑,“联合工作真的能挣钱吗?”

一位WeWork我国的上一任老职工告诉我,WeWork是看到了房东比运营挣钱,才想自己去当房东。假如租借工位的毛赢利只要30%,扣除了佣钱、扣头,还剩多少呢?赢利都在房东那里,所以他以为WeWork的盈余空间不大。

确实,办理人和产权人取得的收益不同。假如房子租金每平米添加一块钱,关于办理方来说是添加一块钱,而对房东来说,物业估值或许会添加十块钱。知识看来,大房东必定比二房东挣钱,风险也小,WeWork通过ARK基金买楼的风潮乃至影响到国内一批从业者跟风,但业内助跟我说这个逻辑判别不必定正确。

一位国内的联合工作头部企业前从业人员告诉我,这种知道存在误区,由于房东也面对和收益匹配的风险:“你看着房东挣钱,但是房东承当的风险也大。假如运营欠好、租金下降、空置率上升,房东都会亏。即使是长租,也会面对违约的或许,并且假如十年今后WeWork运营得乌烟瘴气,人家还会觉得连WeWork都运营不起来,更会打扣头。”

他曾主张他的上司,说“坚决不做房东”:“尽管表面上你的收益没有房东高,但是你要做的是量。你不是帮一个房东解决问题,你帮一百个房东解决问题之后,你的收益也会高起来。但你自己去干这个事之后,就不会有房东托付你干这个事了。由于你必定会对自己物业的投入度大,对他人的物业的投入度小。”

但是这点风险不影响WeWork收楼做大房东的野心。WeWork联合创始人Miguel在一次访谈中说,曾有个风险的街区由于WeWork的入驻而变得夸姣安全了。WeWork对做大房东这件事有满足自傲,它以为自己构筑的社区能够“进步人们的认识水平”,让一栋大楼,乃至这栋大楼周边的社区,都变得愈加夸姣。在经济上,则体现为整栋楼宇物业的估值,这是它买楼的逻辑

那么,WeWork的大房东生意展开的怎样样了?

假如你在网上查,比较难查到ARK基金的活动,一是由于有几支其他的基金也叫这个姓名,二是由于这支基金行事真实低沉。就连地产网站 TheRealDeal,也没能将它的购买活动列全。

而你会查到不少关于WeWork收买大楼的音讯,你会看到一家叫 WeWork本钱咨询(WeWork Capital Advisors)的公司早在2017年就有收买活动,然后有一堆令人困惑的生意。咦,WeWork怎样从两年前就在买楼了呢?

ARK花多少钱买了几栋楼?

据招股书,We Company手上操控着两支地产基金,一是ARK Master Fund,另一个是WPI Fund(WeWork Property Investor),这两支基金兼并成了ARK/WPI基金,简称ARK基金。

这个基金中,We Company持有80%的股份,罗纳本钱持有20%,将别离持有51%和26%的投票权(剩余的投票权将赋予两位无关人士)。兼并后的ARK基金除了原先的两支地产基金以外,还一起办理DSQ Partners并独立办理WeWork Waller Creek两支基金,这两支基金别离是用来收买英国德文郡广场(一组大楼)和德州奥斯汀一处名为Waller Park Place的土地,我将在后边胪陈。

(一)WPI 基金

咱们先从WPI基金说起。依据招股书,该基金建立于2017年3月,于3月9日向SEC提交募资文件。这是一支敞开式基金,操控权由We Company和罗纳本钱对半持有。据SEC文件,一个月中,该基金已征集了4亿4百万美元(此音讯来历是TheRealDeal,我没找到文件)。

1)Lord & Taylor Building

2017年5月,TheRealDeal报导WPI征集了数亿美元,预备购买物业。2017年10月24日,遭到电商冲击严峻的老牌零售业巨子哈德逊湾公司(Hudson’s Bay)宣告将纽约市地标修建Lord & Taylor大楼以8.5亿美元的价格出售给WPI基金。该物业在2016年的评价是6.55亿美元。

这笔生意十分杂乱。一是杂乱在罗纳本钱在其间扮演的人物上,二是杂乱在继续的时刻上。

罗纳本钱既站在了买方,又站在了卖方,这是通过两层子公司的方法完结的。

2018年7月13日,WPA(WeWork Property Advisors,WPI的办理公司)用2.48亿美元购入罗纳本钱子公司Fabric-Charles控股公司50%的股份。该公司通过一家名为卢森堡织业(Fabric Luxembourg)的公司,直接持有哈德逊湾公司5091万的优先股。这笔优先股到2018年中,可转换为5267万普通股,股比23.3%。

也便是说,WeWork和罗纳本钱一起购买了罗纳本钱直接持有的约12.7%哈德逊湾公司的股份,又买走了哈德逊湾公司手上的大楼。

时刻上也比较特别,这项生意继续的时刻为一年半,比原方案推延了半年。买方四处募资的事屡次见报。

2018年9月6日,TheRealDeal报导WeWork仍在为购买该大楼募资。本该在8月完结的生意,在2500万美元的押金追加后,推延到了11月。而同一时刻据Commercial Mortgage Alert报导,WPA托付中心公司,正在征集7.38亿美元告贷用于买楼,以及2亿美元告贷用于装饰。

终究,2019年,We Company和罗纳本钱一起建立了424 Fifth 本钱(424 Fifth Venture),424 Fifth Avenue是该大楼的地址。We Company向里出资了5千万美元,占股17.4%,WPI基金出资1.125亿美元,占股39.1%,而剩余的1.25亿美元由外部出资者注资。424 Fifth 本钱取得了摩根大通9亿美元告贷额度,其间6.26亿美元被取用。这样,一共8.5亿美元,加280万美元生意费用于购买Lord & Taylor大楼,剩余的钱我没有查到详细用途,不过按理说应该用来装饰了。

招股书中重复说到的424 Fifth Venture告贷,便是这样来的。该告贷由424 Fifth本钱承当,只要在424 Fifth本钱无法归还时,才会让We Company承当债款。生意在2019年2月完结。

2)Devonshire Square

WeWork德文郡广场项目 来历:WeWork官网

WPI第二笔出资发作在2018年4月,物业是一处叫德文郡广场(Devonshire Square)的楼群,由13座大楼组成。We Company建立了一家叫DSQ Partners的公司出资10%,TH实业(TH Real Estate)和PFA Ejendomme别离出资45%,并告贷2.4亿英镑,共花费8.26亿美元购买。

3)其他

第三、四笔别离是对120 Moorgate大楼和51 Eastcheap大楼的出资,别离花费约4千万和4800万美元。第五笔则是花费6800万英镑购买了99 Queen Victoria Street大楼。

以上是WPI基金所出资的房产,不扫除有漏掉的状况。下面咱们来看ARK Master Fund的状况。

(二)ARK

依据招股书,2019年2月,We Company建立了一家有限合伙制的房地产出资与办理公司ARK Master Fund LP,该公司办理的ARK母基金具有第三方出资者的5亿美元认购,和5亿美元对将来方案建立的房地产基金的追加出资。2019年6月30日曾经,We Company已向该基金许诺出资1250万美元,现在,已出资约70万美元。在2019年的前半年,该基金收买了一家以We Company为仅有租户的大楼。

在得克萨斯州的政府网站上,我发现这家新公司是2019年1月29日建立的,与招股书不符。其他信息却是都印证了别处的音讯,比方这个第三方出资者便是加拿大出资公司亿万豪剑桥,据5月商业周刊的报导,为 ARK注资10亿美元。

而上述的出资项目是得克萨斯州特拉维斯县奥斯汀市的801 Barton Springs大楼,将在后文胪陈。

1)Waller Park Place

2018年11月5日,TheRealDeal报导We Company已建立新的地产基金,取名为ARK,并雇佣REITS老将Wendy Silverstein(最近离任了)担任ARK基金的首席出资官。该媒体更是报导ARK基金很或许买下一块4.4英亩的未开发土地。

依据得克萨斯州特拉维斯县的一份政府文件,2018年12月7日,一块名为Waller Park Place的地加上隔街相望的一个停车场被生意,面积别离为3.3英亩和1.4英亩。卖方名为Waller Park Land Company,由当地富豪Frank McCourt通过Waller Creek Land Company直接持有,而买方名为Waller Creek Owner LLC,这家公司由We Company直接持有。我还没有找到它的持有方法。

Waller Park Place地块 来历:谷歌地图

这块土地在当地的重视度很高,在地产论坛skyscraperpage上,有一个 2013年发布的主题,专门评论在该土地上规划的三栋楼房的项目,说或许会改动当地的天际线。这个主题贴到现在已有44页的回复。

我在贴中留言问询发展,当地人回复我说,这块地还没有开端施工,也没有发布方案。为什么没有开端施工呢?是单纯地为了炒地皮吗?假如是那样的话,和We Company声称的买楼买地改造运营提高估值的意图就不相符了。

据招股书,跟这个项目有关的另一项操作是,We Company在2018年 发行了这块地的可回购股份,共征集到320万美元,并在2019年以330万美元购买这块地的2.5%的股份。那么,尽管这项生意的金额没有揭露,咱们能够计算出2019年这块地的估值约为1.32亿美元。

2)801 Barton Springs

连TheRealDeal都没有报导的,ARK Master Fund的下一个项目,便是前文中说到的801 Barton Springs大楼。这桩收买,我在网络上没有查到报导。而我是在一份隐秘的政府文件中,发现ARK将这栋大楼用作典当。

接着,我查到一份摩根斯坦利的告贷合同,上面写着ARK Master Fund LP告贷3450万美元,以约5775万美元的价格购买上述大楼。所以我找到大楼在揭露信息中的一切方AQUILA的公司的创始人,他确认了该大楼卖给了ARK基金,并短信告诉我,这桩生意完结于本年 4 月。AARK是WeWork的“新圈套”吗?RK 的出资人亿万豪剑桥没有回复我说到这件事的邮件。

We Company与这栋大楼的持有公司签了20年的租借合同。运营信息和周边商场状况在告贷合同中亦有所发表。

3)600 California

600 California 来历:600 California官网

在房产中介Cleary Gottlieb的网站上,我找到了一个被删去的页面,内容是该中介代表高盛,参加了一桩ARK Capital Advisors的收买项目,收买对象是600 California大楼,这栋大楼被WeWork租去了一半,生意在2019年8月13日完结。(依据招股书,上述公司是ARK基金的办理方。)

该页面也泄漏了生意金额,高盛供给1亿4千万美元告贷,花旗地产供给1亿美元告贷,生意总金额为3亿3千万美元。我曾致电该大楼办理工作室,接电话的职工告诉我,大楼卖给WeWork的音讯他们是在9月初得知的。亿万豪剑桥发言人的邮件也应证了这一生意,邮件中他泄漏亿万豪参加了在旧金山的房产收买。WeCompany则是从2016年开端租借大楼的。

WeWork买楼当大房东的生意划不划算?现在咱们用更多的数据,细心地算下账。

以罗纳本钱参加的那笔8.5亿的生意为例,生意宣告后,2017年11月,罗纳本钱以5亿美元的价格买下哈德逊湾公司5092万优先股(合5267万普通股,9.5美元每股,商场价为8.58美元),2018年7月,WPI接手罗纳本钱手上的对折股份,以2.48亿美元买下罗纳本钱手上的2573万优先股(合2662万普通股9.3美元每股,商场价为8.88美元)。而本年7月,当哈德逊湾公司股价跌到4.8美元左右时,包含罗纳本钱、WPI在内的数家股东,要求哈德逊湾公司以7.09美元每股的价格回购普通股,尔后哈德逊湾公司的股价突增到7.1美元左右。由于哈德逊湾公司的激烈对立,这项生意还没有完结。

假如此项生意完结,WPI基金将会亏本约6000万美元。

当然,我不知道,更没有才能剖析ARK/WPI基金的收益状况,仅仅最近的地产高管及基金担任人相继离任,是不是由于基金收益不抱负呢?奥斯汀的WallerParkPlace土地假如不是为炒地皮而买,空置在那里,机会成本几许呢?

前面论说这么多,前提条件都是:WeWork的基金要挣钱,它当大房东享用溢价的如意算盘才打得响。

现在,“它的如意算盘没有打响”,WeWork的上一任老职工对我说。

被风闻和争斗掩盖的

WeWork产品体会真的很好

你或许现已看到了许多关于WeWork的新闻吧,有的说这是独角兽神话的完结,有的说创始人任人唯贤、自私自利、品行不端,有的问软银为什么看走眼。从喜剧的视点来说,这是身居高位的人堕入困境,并且他远非圣贤,有许多可厌弃、可指责、可讪笑的当地,人们发笑并狂欢。

“人家没有说他产品好欠好”,刚离任的前元老职工对我说,告诉我不要企图辩驳外媒对WeWork的批判。确实,外界批判的是办理方法和软银对它的估值,并没有人说产品欠好,或许公司里的气氛欠好。

但它的商业逻辑真的不行吗?所谓的“社群”、“提高人们的认识水平”,真的要彻底否定吗?我一直抱着这个疑问。

WeWork成都总府路项目 来历:WeWork官网

我来成都总府路WeWork一周了,体会真的很好。或许公司交给社区司理和清洁人员的薪酬(即人工费用)真的很高,他们干事适当仔细,服务也热心。清洁阿姨会趴在木地板上捡头发,厕所里的消毒泡沫永远是满足的,洗手池旁有漱口水、护手霜、雅漾喷雾等。咖啡好喝,啤酒也好喝。我知道这些体会等于说WeCompany的运营费用昂扬,但是一个通过精心规划的空间,确有改动人的精力状态的成效啊。

精心规划不仅仅运营和服务,WeCompany养着一支精巧的研制团队,根据修建信息模型做工作空间的规划与装饰。

我企图从WeWork前研讨部分主管那里问到技能细节,但他说他评论与 WeWork有关的论题是违法的。所以我只能看他曾经的讲演视频,知道他们的技能能够把会员在楼里的一切活动记录下来,使用这些数据,剖析怎样使用空间是最好的,比方三人会议室多一点好,仍是六人会议室多一点好。这些不起眼的挑选,或许会改动工作空间的未来呢?

另一位联合创始人Miguel Mckelvey的人物也常常被忽视,或许是由于他的“首席文明官”(曾经是“首席创新官”)的头衔吧。他是学修建的,他不在乎公司的估值,仔细地想让人们愉快、舒适地在一起日子。

担任地产的前履行副总裁Sean Black在我问及Miguel时说,他对公司有着十分大的影响(tremendous impact),他担任规划空间,在这方面才华横溢,而Sean以为,规划是修建的要害。

担任空间规划的联合创始人被彻底忽视,担任说故事拉出资的联合创始人被广泛重视,但这不是媒体的错,或许能够说,是热钱的错。

孙正义信任WeWork能够“提高人们的认识水平”吗?我乐意以为他真的信任。这不阻碍他玩严寒的本钱游戏,把名声臭了的联合创始人请出局。

或许某一天他会把Adam再接回来呢?人犯错能够改,但少了热心、热血的WeWork,是不完整的。

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